9月28日，由北京城市更新联盟主办的第四届北京城市更新论坛暨第三届北京城市更新周在北京开幕。活动将在全市范围内持续至10月中旬，期间包括开幕活动、政策交流研讨会、最佳实践经验分享会、北京城市更新周活动以及闭幕式等系列活动。北京青年报记者从城市更新政策交流研讨会上获悉，《北京市城市更新项目规划土地政策应用案例指引》发布。

　　城市更新，一头连着城市发展的“大局”，一头系着群众生活的“要事”，是存量发展阶段推动城市高质量发展的必然选择。北京市委副秘书长王灏在致辞时介绍，在城市更新中，不少项目直接推动了首都功能的完善，像西城区力学胡同的腾退空间用作中央单位的加值班宿舍；模式口、长辛店等地区成为驻华使节和国际交往的特色空间；海淀区卫星厂、鼎好大厦、中坤广场、金隅智造工厂等改造成为高科技企业的承载空间。也有很多项目极大提升了单位面积的效益、推动了区域经济发展。比如金隅智造工厂成为城市更新类项目的第一支REITs；朝阳区的朝外BOX、望京小街项目，更新后的营销额和税收都大幅增加，特别是望京小街更新运营后，带动了区域价值的整体提升。

　　王灏介绍，“十四五”期间，北京完成了6700万平方米市属老旧小区改造，让数万家庭告别“漏雨房”“斑驳墙”；推动核心区9773户平房院落退租，82.7万平方米危旧房得到改建，D级危楼全部无条件纳入拆除改造范围；300余个老旧厂房“变身”文创园、科技园，40个传统商圈焕发新活力，5366公里老化地下管线项海绵城市项目让城市更会“呼吸”。这些数字背后，是城市功能的持续优化，更是民生福祉的不断升级。

　　“从增量扩张到存量提质增效不仅仅是一种发展方式的改变，更重要的是一种发展理念、发展动力和工作重心的系统性、根本性的重塑。”中国城市规划设计研究院副总规划师董珂表示，“要从依靠土地资本传统的要素投入转向依靠知识、数据、技术、管理等新型要素的投入，这是一个总的趋势。”

　　会上，北京市住建委副主任马綮鸿指出，存量资源的更新、改造不同于传统开发建设模式，需要充分考虑各方主体意愿，保障合法权益，需要建立有效的建设、实施、运营全生命周期机制，需要融入运营、商业、产业等多元思维，推动建立政府引导、市场为主、公众参与的可持续发展模式。

　　在城市更新行动中，各区、各行业、各领域涌现出大量的典型项目和创新案例，比如，西城区桦皮厂8号楼项目实行装配式的更新，让危楼居民三个月实现回迁，把老房子改造成“好房子”；通州区集中推出一批家园中心、邻里中心，以“公益+”理念建设复合型社区综合体，打造完整社区新标杆；经开区城市更新进入亦庄模式2.0版，火箭大街、星网蓝谷、天空之境等项目为高精尖产业快速落地提供了大量优质空间载体，支撑产业转型升级。

　　据了解，“十四五”以来，海淀区共有34个城市更新项目获评北京市城市更新示范项目。海淀区副区长马光耀在会上介绍，过去几年来，海淀区推进实施城市更新，总计推动项目共计671项，涉及改造面积约3744万平方米。其中，居住类更新项目341项，约913万平方米，1366栋居民楼完成了更新，惠及群众116500余人；产业更新类项目42项，释放产业空间约242万平方米；棚户区、城中村村庄腾退、环境整治等各类搬迁类项目41项，腾退居民约1.8万余户，安置居民超6万人，拆迁腾退面积约730万平方米；中关村东区、京张铁路遗址公园和“清河之洲”项目引起社会的强烈反响，产生了良好的示范效应。

　　北京市规划自然资源委总规划师石晓冬介绍，北京从“十四五”时期采取了全市遴选示范案例的方式，因为城市更新的项目成千上万，在选取北京市城市更新示范项目时，考虑了六个方面的因素，包括：涵盖不同类型；坚持规划引领，鼓励成片更新；以社会资本参与项目为主；项目具有一定规模和影响力；项目具备可实施性；项目具有典型性、推广性。根据这几个条件筛选了405个项目，类型分为居住类、产业类、设施类、公共空间、区域类。同时很多北京的项目得到住建部的认可，全国推广。其中，在居住类项目中，大栅栏观音寺片区通过有机组合，打破了原来院落边界，通过院落之间的连通、共融，提高资产的利用效率；桦皮厂8号楼危旧楼改建项目应用新技术，大量压缩了居民周转的时间，节约了成本，取得了实效；在产业类项目中，海淀区卫星制造厂、首钢四高炉等都是优秀代表。

　　为精准有效做好企业服务，激发市场活力，会上特别发布了《北京市城市更新项目规划土地政策应用案例指引》（简称“《指引》”），共收录了19个具有代表性的案例，为各类城市更新项目实施提供了可参考借鉴的政策应用实践样本。

　　北京市规划自然资源委副主任牛锐解读称，从编制特点看，《指引》剖析实操案例，分类分区分阶段精准匹配政策要点，让主体找得准、用得对。一是类型上，对应市场主体诉求集中的更新场景，按照居住类、产业类、区域综合类、公共空间类、设施类等，分类梳理规划土地政策的应用情况。二是在区位上，案例涵盖了首都功能核心区、中心城区、城市副中心、多点地区与生态涵养区，明确适配于各类型项目的政策核心条款以及使用方式。三是环节上，先租后让、用地功能混合使用、消防设计指南等政策覆盖土地供应、规划编制、方案审查等关键节点，企业可按项目实施阶段快速匹配。

　　从编制重点来看，《指引》回应市场主体诉求，强化规划引领与政策应用指引，让路径更清晰、更适配。

　　设置政策应用情况章节。对应项目权属情况、规划情况、更新方式，标明应用政策具体条款，帮助市场主体找到政策的核心要点，明确操作路径。例如，在城市更新项目土地价款核定方面，朝阳区三里屯北街31号改造项目，地上用途转化按土地使用权市场价格90%核定，地下经营性空间按政府土地收益80%核定，目前该项目已申请办理补充协议，并完成地价评估评审工作。

　　在城市更新项目用地混合配置方面，昌平区清华南口国重基地项目，由工业用地转化为工业研发用地，配建了约12%的办公用房、接待中心、食堂、学生公寓、博物馆等，并兼容市政设施、项目配套设施总规模不超过15%。